Voorraden

De in de balans opgenomen voorraden worden uitgesplitst naar de volgende categorieën:

Boekwaarde 31-12-2017

Verlies-voorziening

Balanswaarde
31-12-2017

Balanswaarde
 31-12-2016

Onderhanden werk

87.484

-19.271

68.213

86.077

Gereed product en handelsgoederen

7

0

7

7

Totaal

87.491

-19.271

68.220

86.084

Het onderhanden werk bestaat uit de bouwgronden in exploitatie. Het verloop hiervan is in 2017 als volgt:

Complex

Boek-waarde    31-12-2016

Uit-gaven

Inkom-sten

Inzet verlies-voor-ziening

Tussen-tijdse winst-neming

Admini-stratieve afwikke-ling

Boek-waarde 31-12-2017

Voor-ziening 31-12- 2017

Balans-waarde 31-12-2017

De Grassen, Vlijmen

31.859

1.410

7.254

0

396

0

26.411

0

26.411

Parklaan, Vlijmen

0

90

0

0

0

0

90

0

90

Geerpark, Vlijmen*

11.271

4.080

7.104

0

0

0

8.247

1.958

6.289

Victoria, Haarsteeg

2.626

186

64

0

0

0

2.748

264

2.484

De Gorsen/Elshout V

2.769

123

0

0

0

0

2.892

159

2.733

Ruimte voor Ruimte, Haarsteeg

1.776

89

520

0

0

0

1.345

181

1.164

Het Hoog I

6.472

344

2.806

0

-394

0

3.615

0

3.615

Het Hoog ll

6.796

953

4.958

0

0

0

2.791

1.316

1.475

Centrumplan Vlijmen

5.383

300

2

0

0

0

5.681

5.650

31

Dillenburglocatie, Drunen

1.692

494

1.634

0

-712

0

-160

0

-160

Grotestraat/Verdoorn Heesbeen

372

6

0

0

0

0

378

101

277

Groenewoud lll

1.072

130

16

0

0

0

1.186

414

772

Poort van Heusden

23.700

842

0

0

0

0

24.542

9.228

15.514

Metal Valley (SAPA, Drunen/ Groene Woud Noord-West)

7.881

1.562

1.724

0

0

0

7.718

0

7.718

Totaal

103.669

10.609

26.082

0

-710

0

87.484

19.271

68.413

Correctie grondwaarde Geerpark*

-33

Nog te maken kosten

69.437

Nog te verwachten opbrengsten

-148.372

Verwacht exploitatieresultaat

-10.721

DitDit is zowel de eigen grondexploitatie Geerpark (Boekwaarde 31-12-2016 € 7.975.000 en 31-12-2017 € 8.214.000) als het gemeentelijk aandeel in de gezamenlijke grondexploitatie met Woonveste (Boekwaarde 31-12-2016 € 3.296.000 en 31-12-2017 € 33.000).

Grondslagen van waardering en resultaatbepaling (tekst uit boekwerk grondexploitatie)
Voor grondexploitaties geldt een aantal bijzondere grondslagen van waardering en resultaatbepaling. De grondexploitatie wordt in principe gewaardeerd op netto-vervaardigingskosten (kosten minus gerealiseerde opbrengsten). Deze waardering geldt eveneens voor de twee ultimo 2017 overgebleven complexen niet in exploitatie genomen gronden (NIEGG). Ook voor deze twee complexen  is een haalbaarheidstoets gemaakt in de vorm van een globale exploitatieberekening (GE). Het stellige voornemen bestaat om deze gronden in de nabije toekomst te gaan bebouwen, of te laten bebouwen. Deze ontwikkelingen zijn opgenomen in de woningbouwplanning of in de planning van de uitgifte van bedrijventerreinen. Deze planningen vormen de basis voor de gehanteerde programmering bij de grondexploitaties. Voor beide NIEGG-complexen is een voorziening getroffen, aangezien het de verwachting is dat het totaal van de gemaakte en te maken kosten hoger is dan de opbrengst en de nog te realiseren opbrengst. Aan beide complexen is/wordt in het kader van het nieuwe BBV geen rente meer toegerekend binnen de exploitatieberekening.

De resultaten van de grondexploitaties worden op contante waarde en op eindwaarde berekend. Wanneer een dergelijke exploitatieberekening per balansdatum een verlies laat zien, is voor de contante waarde (tegen 2%) een voorziening gevormd. Voorgesteld wordt bij de resultaat-bestemming van de jaarrekening deze mutaties als onderdeel van het resultaat van de jaarrekening ten laste van de algemene reserve te brengen.

Bij een voordelige exploitatieberekening (winst) kan mogelijk een gedeeltelijke winstneming plaats vinden conform de hiertoe bepaalde richtlijnen binnen de BBV (Besluit, begroting en verantwoording). Deze winstneming houdt in dat het percentage van de gerealiseerde kosten vermenigvuldigd met het percentage van de gerealiseerde opbrengsten vermenigvuldigd dient te worden met het verwachte positieve resultaat (na aftrek van het verwacht effect van projectgebonden risioc’s). Het eventuele positieve bedrag dat dan nog overblijft, kan als winst worden genomen binnen het project.

Tot en met 2016 was een andere (door de gemeenteraad vastgestelde) methodiek van toepassing. Dit heeft geleid tot winstnemingen bij o.a. de complexen Hoog I en Dillenburg. Volgens  de nieuwe (verplichte) methodiek kan er bij deze twee genoemde complexen minder winst worden genomen dan in het verleden werd berekend . Dit teveel genomen winstbedrag is in 2017 gecorrigeerd. Voor het project de Grassen leidt de nieuwe methodiek tot meer winstneming in het boekjaar 2017.
In 2017 is binnen complex Het Hoog I van de reeds genomen € 5,4 miljoen winst een bedrag van € 0,4 miljoen teruggedraaid, zodat er een reeds genomen winstneming van € 5,0 miljoen resteert. Binnen het project Dillenburg was reeds € 1,8 miljoen winst genomen en hiervan is in 2017 € 0,7 miljoen teruggedraaid waardoor er een winstneming van € 1,1 miljoen resteert.
Bij De Grassen kon er volgens de verplichte nieuwe methodiek een winst van € 0,4 miljoen worden genomen.

In het kader van de jaarafsluiting zijn alle exploitatieopzetten herrekend/geactualiseerd. Voor de herziening van deze exploitatieopzetten van de diverse grondexploitaties per 1 januari 2018 zijn, in de raadsvergadering van 19 december 2017, een aantal uitgangspunten door de raad vastgesteld:

  1. basis voor de grondexploitatieberekening is de boekwaarde op 1 januari 2018;
  2. kosten en opbrengsten worden berekend met als prijspeildatum 1 januari 2018;
  3. een rentepercentage van 1,75% meerjarig te hanteren. Voor de gezamenlijke grondexploitatie Geerpark geldt een rente van 4%;
  4. fondsvorming: bij alle uitbreidingsplannen geldt het uitgangspunt dat per m² uitgeefbare grond een bijdrage wordt gedaan aan de bestemmingsreserve Rood voor Groen van € 5. Voorts geldt voor de gezamenlijke grondexploitatie van het Geerpark ook een storting in de reserve bovenwijkse voorzieningen van € 7 per m² uitgeefbare grond;
  5. voor de berekening van de plankosten wordt de methodiek volgens de Wet ruimtelijke ordening (de plankostenscan) gehanteerd, met toepassing van de gemeentelijke tarieven. De uitkomst hiervan bevat de kosten voor planvorming en voorbereiding en toezicht (o.a. interne uren);
  6. in de kostenramingen voor bouw – en woonrijp maken en sloopkosten wordt rekening gehouden met onvoorziene zaken in de uitvoeringen. Hiertoe worden de ramingen verhoogd met 10%;
  7. de geraamde kosten binnen de grondexploitaties van 2017 worden met 2% geïndexeerd naar prijspeil 1 januari 2018 (slopen, bouw- en woonrijp maken);
  8. vanaf 2018 tot einde planperiode wordt uitgegaan van een indexatie van de kosten van 2%;
  9. de geraamde opbrengsten binnen de grondexploitaties van 2017 worden als volgt geïndexeerd naar prijspeil 1 januari 2018:
  • woningbouw: 1,5%;
  • bedrijventerreinen: 1,0%;
  1. vanaf 2018 tot einde planperiode wordt uitgegaan van een indexatie van de opbrengsten voor:
  • woningbouw 2,0% meerjarig;
  • bedrijventerreinen: 1,0% meerjarig;
  1. de richttermijn voor de maximale duur van grondexploitaties blijft voortschrijdend 10 jaar. Bij grondexploitaties met een langere doorlooptijd worden de opbrengsten na het tiende jaar niet geïndexeerd;

Daarnaast is bij de herzieningen van alle grondexploitaties rekening gehouden met de door de raad en het college voor 2018 vastgestelde grondprijzen voor de uitgifte van bouwrijpe grond voor woningbouw en bedrijventerreinen.

De complexe en langdurige processen rondom projecten, brengen risico’s met zich mee. Dit kan leiden tot tegenvallende resultaten, waardoor verliezen hoger uit kunnen vallen dan verwacht. Verliezen zijn afgedekt met voorzieningen. Wanneer voorzieningen ontoereikend blijken, moet het gemeentelijk weerstandsvermogen toereikend zijn om aanvullende verliezen op te kunnen vangen. Bij de totstandkoming van de jaarrekening 2017, zijn nieuwe risicoanalyses opgesteld om het mogelijke effect van optredende risico’s in beeld te brengen. De uitkomsten vormen input voor de paragraaf weerstandsvermogen en de paragraaf grondbeleid bij de jaarrekening.

Risicobeoordeling bij de jaarrekening 2017
Ook dit jaar is gekeken naar de algemene risico’s op de onderdelen prijs, vertraging en programma. Aanvullend zijn meer project specifieke risico’s per project in beeld gebracht.

Algemene risico’s
De algemene risico’s zijn doorgerekend voor de volgende projecten: Geerpark, De Grassen, Poort van Heusden, Metal Valley, Hoog I en Hoog II. Het totale berekende risico op grondexploitaties bestaat voor ongeveer één derde uit algemene risico’s. De algemene risico’s komen in 2017 lager uit door gerealiseerde verkopen, gesloten overeenkomsten en de aantrekkende woningmarkt.

Het renterisico is voor de komende jaren in beeld gebracht, rekening houdend met te verwachten mutaties in de leningenportefeuille. Ook bij een oplopende rente blijft (zeker in de eerstkomende jaren) de gemiddelde rente naar verwachting ongeveer gelijk. Om die reden is slechts bij de langlopende projecten een renterisico ingerekend.  

Projectspecifieke risico’s
Het grootste deel van de projectspecifieke risico’s komt door de projecten De Grassen en Poort van Heusden. Beiden projecten hebben een hoge boekwaarde en het kan gebeuren dat een deel van de projecten niet doorgaat (bijvoorbeeld bij De Grassen als de ontsluitingsstructuur niet tijdig is geregeld). Pas als de bestemming (voor vervolgfasen) is gewijzigd en onherroepelijk is, neemt dit risico fors af.

Voor De Grassen is het wachten op het definitief worden van de randweg (GOL). Mocht dit echter op termijn niet doorgaan, dan kan een aanzienlijk deel van de woningen mogelijk niet of pas later gebouwd worden.  Door de lange doorlooptijd is dit project bovendien gevoelig voor wijzigingen in prijs en planning. Op het project is nog een winstverwachting die in eerste instantie een buffer vormt voor eventuele tegenvallers.

Voor De Grassen is het wachten op het definitief worden van de randweg (GOL). Mocht dit echter op termijn niet doorgaan, dan kan een aanzienlijk deel van de woningen mogelijk niet of pas later gebouwd worden.  Door de lange doorlooptijd is dit project bovendien gevoelig voor wijzigingen in prijs en planning. Op het project is nog een winstverwachting die in eerste instantie een buffer vormt voor eventuele tegenvallers.

Voor het Geerpark is een samenwerkingsovereenkomst met Woonveste gesloten. Het grootste risico voor het Geerpark zit in de verkoop van bouwrijpe grond voor de ingerekende prijs en conform de planning. Het gemeentelijk aandeel in het plan is niet kostendekkend. Om die reden is een verliesvoorziening gevormd. Buiten de algemene risico’s zijn de risico’s voor dit project beperkt.

De voor de Poort van Heusden door de raad vastgestelde kaderstelling biedt ruimte voor allerhande initiatieven en creëert een ruime mate van flexibiliteit voor ontwikkelingen in dit plan. In 2016 heeft de gemeente een intentieovereenkomst gesloten met een initiatiefnemer met een plan dat past binnen de kaderstelling. Op basis van een opgestelde stedenbouwkundige opzet, uitgevoerd haalbaarheids-onderzoek en een raming van kosten is de grondexploitatie geactualiseerd. Zolang er nog geen definitieve instemming van de provincie is, blijft er onzekerheid of de provincie medewerking zal verlenen aan het hele plan. Het risico dat delen van het plan niet of in mindere mate door zullen gaan c.q. verkocht kunnen worden is meegenomen bij de bepaling van het risicobedrag voor dit project.

Voor het Centrum van Vlijmen, zijn in 2014 de kosten van de oude plannen afgeboekt. De gemeente heeft een overeenkomst met een ontwikkelaar. Het project is in uitvoering en in 2015 is gestart met de sloop van een aantal panden. In september 2016 ging de bouw van 24 appartementen met winkels van start. Een groot deel van het plan is in 2017 afgerond. De risico’s zijn voor dit project dan ook fors afgenomen. Ook is op dit moment overeenstemming over de bouw van het paviljoen. Dat zal in 2018 plaatsvinden. Hierdoor is dan ook het ontwikkelrisico voor de gemeente fors afgenomen.

Ook de verkoop van bedrijventerreinen brengt nog risico’s met zich mee. De bedrijventerreinen hebben gezamenlijk dan ook een substantieel aandeel in de boekwaarde van de grondexploitaties. Voor de bedrijventerreinen (Het Hoog I, Het Hoog II en Metal Valley) zitten de risico’s vooral in de realisatie van verkopen volgens planning tegen de ingerekende prijzen. In de algemene risico’s is rekening gehouden met het risico op lagere prijzen en vertraging in de uitgifte. De specifieke risico’s zijn in verhouding beperkt. We stellen vast dat vraag en aanbod in evenwicht zijn. Ook de gevraagde prijzen zijn marktconform.

Van het gereed product en handelsgoederen is de specificatie:

31-12-2017

31-12-2016

Voorraad eigen verklaringen

7

7